ТСЖ: хорошо или плохо?

Крайне распространенной практикой управления своим жильем сейчас стала организация ТСЖ. Но в любом деле есть как плюс, так и очевидные минусы, о которых мы поговорим в этом материале. Для начала стоит определить, что является товариществом собственников жилья, или сокращенно — ТСЖ.
Прежде всего, это некоммерческая организация, которая является отдельных юридическим лицом. Создается она через объединение собственников квартир в многоквартирном жилом доме или владельцев домов, расположенных на ближайшее друг к другу территории. Собственники объединяются для управления своим имуществом или землей, контролируют хозяйственную деятельность, а также использование входящих в общее пользование территорий и помещений под аренду и так далее.
Чтобы создать ТСЖ, необходимо согласие большинства собственников. Большая часть в данном случае — это более 50 процентов всех площадей. Решение принимается только на общем собрании. Ранее к созданию товарищества могла подвести инициатива буквально нескольких граждан, или инвесторов, или застройщика. Сейчас законодательство в этой области изменено, что действует, скорее, на пользу инициативе именно владельцев квартир. Правда, стоит отметить, что здесь есть нюансы, такие как проведение межевания и разметки земли ещё перед созданием ТСЖ. Закон, регулирующий создание и деятельность ТСЖ — это Постановление правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г., «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Зачем вообще жильцы новостройки могут прийти к решению создания ТСЖ? Наличие товарищества дает самим собственникам выбрать компанию, которая будет обслуживать их дом. Если жильцы заметят не соответствие качества оказываемых компанией услуг, то они в праве самостоятельно расторгнуть с ней договор. Кроме того, удобным моментом является, что все ремонтные работы, их график и стоимость согласовываются со всеми собственниками на общем собрании. И тут возникает основной вопрос: откуда поступают деньги для проведения работ? Они поступают с нескольких сторон. Во-первых, собственники, входящие в состав ТСЖ обязаны платить взносы и производить прочие платежи. Во-вторых, товарищество может зарабатывать деньги и самостоятельно, например, сдавать в аренду помещения, стены новостройки, для размещения баннеров с рекламой, придомовую территорию, если участок вокруг дома также находится в собственности ТСЖ. И в третьих, бюджет также будет выделать деньги на проведение ремонта и просто эксплуатацию новостройки, а также на оплату коммунальных платежей для льготников.

Товарищество также обладает и определенными полномочиями, обязанностями и правами. Все они подробно описаны в Жилищном кодексе. В обязанности входит обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Эти обязанности и функционал ТСЖ имеет под собой цель контроля над потребителями коммунальных услуг. Например, товарищество следит за своевременной оплатой и оплатой пеней, а также оно имеет право подать жалобу в суд на недобросовестного плательщика и добиться ограничения или остановки в подаче услуг гражданину.
Также очень важно, чтобы товарищество имело в своем составе хороших бухгалтеров и юристов, потому как налогообложение — это не простая сторона работы ТСЖ. Муниципальные власти выделают средства, но и отчет по этим деньгам должен быть предоставлен по всей строгости законодательства. Движение денег будет особо тщательно проверяться в деятельности товарищества через государственную ревизионную службу. Кроме того, деньги, поступающие на капитальный ремонт облагаются налогами.
И, конечно, не стоит исключать, что в какой-то момент председатель или другие участники ТСЖ захотят отхватить некоторый кусок об общественных доступных денег. Так что нудно понимать, что бухгалтерия вашего товарищества будет обладать достаточно большими полномочиями и это должны быть надежные жильцы и люди.

Как и любая общественно-активная ячейка, компания ТСЖ имеет свои объективные плюсы и минусы. Начнем с разбора положительных её сторон.
 Только сами собственники смогут влиять на происходящее с их имуществом. Только они смогут принимать решения или отклонять их на общественных собраниях и только прямым голосованием, большинством голосов. Если собственник не стал вступать в ТСЖ, но решение касается и его жилья, то он априори принимает то решение, которое было установлено на собрании.
 ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью, например сдавать в аренду помещения, переоборудовав их под нежилые, может использовать подвалы и чердаки под аренду. Так же на любой из наружных стен с согласия жильцов, опять же, можно повесить рекламные баннеры, которые также будут арендовать рекламную площадь у ТСЖ. Такого рода деятельность товарищества привнесет в его бюджет новые финансовые возможности на ремонт, обустройство и т. д.
 Зачастую, только ТСЖ может в должной степени обеспечить хорошую организации уборки территорий и обустройства близлежащего участка, а также чистоту подъездов и их ухоженность. Собственники могут создать свой штат сотрудников, которые будут заниматься этими вопросами, а могут и нанять специализированную компанию. Таким образом ТСЖ может влиять на рыночную стоимость своего дома.
Что касается отрицательных моментов, то ни также есть.
 Надо не забывать, что именно большинство голосов будет решать все насущные вопросы. Большинство в данном случае — это более, чем половина всех жильцов дома. Ну а если вы не попали в большинство по каким-то причинам (возможно, даже отказались сами), то вам придется просто принимать решения других и выполнять их.
 Квитанция, которую собственник оплачивает ежемесячно, существенно увеличится. Коммунальные платежи не исчезнут и не изменятся, как в любом другом доме вашего города. Но не стоит забывать, что ТСЖ предполагает наличие членских взносов, которые складываются в отдельный бюджет для оплаты управляющей домом компании, юриста и экономиста.
 Увы, законодательство имеет несколько пробелов относительно ТСЖ. Во-первых, почти в каждом доме существуют граждане, уклоняющиеся от уплаты коммунальных платежей. Воздействовать на таких недобросовестных собственников ТСЖ может только через суд, и, конечно же, вопрос решения такого вопроса - это не самое быстрое дело. А все те месяцы, пока суд будет разбираться в ситуации, покрывать разницу в коммунальных платежах будут добросовестные жильцы дома. Во-вторых, существует и льготная категория граждан, которые оплачивают коммунальные услуги с определенными скидками. Обычно, такие разницы для льготников оплачивает муниципалитет через дотации, но это происходит не всегда.
 Как и везде, в товариществе будет силен человеческий фактор. Особенно, учитывая тот факт, что не все собственники будут заниматься только тем, что управлять своим жильем. У большинства есть свои собственные рабочие места и желание отдохнуть. Таким образом сами члены ТСЖ могут срывать собрания, затягивать решения и т. д. Управляющей компанией должны проводиться обучающие и мотивирующие действия в сторону собственников.



Подводя итог нашего небольшого исследования, скажем, что ТСЖ может быть эффективным инструментом, но только при должном уровне взаимного доверия, а также добросовестности жильцов. Никогда не стоит не брать во внимание мнения тех собственников, которые даже не состоят в ТСЖ, это позволит сохранить здоровую атмосферу в вашем доме.